Чи потрібен нотарь? Деякі особливості виконання будівельних робіт на об’єкті державного нерухомого майна, переданому в оренду

В електронному аналітичному виданні “Юрист & Закон” (https://uz.ligazakon.ua/) була опублікована стаття керівника практики інфраструктурних проектів ЮФ «АНК» Дмитра Колодяжного про проблему нотаріального завірення згод власників на виконання будівельних робіт на об’єктах державного нерухомого майна, переданого в оренду.

З повним текстом статті пропонуємо ознайомитися нижче.

Дмитро Колодяжний

керівник практики інфраструктурних проєктів юридичної фірми «АНК»

адвокат

Однією з «больових» точок вітчизняної правової системи є те, що законодавчі акти, які регулюють різні галузі суспільних відносин, як правило, не гармонізовані між собою, у зв’язку із чим на «перетині» законодавчого регулювання таких галузей дуже часто виникають колізії та прогалини, які не сприяють ефективності правозастосування.

Яскравим прикладом піднятої проблеми є процедура виконання будівельних робіт (наприклад, реконструкції або капітального ремонту) на об’єкті нерухомого майна державної власності, який перебуває в оренді.

Так, зазначена процедура регулюється двома галузевими блоками законодавства: законодавством про оренду державного та комунального майна та законодавством про регулювання містобудівної діяльності.

Що стосується блоку орендного законодавства, зокрема, Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-IX від 03.10.2019 р. та Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 3 червня 2020 р. № 483, то ними передбачено, що для отримання права виконувати будівельні роботи на об’єкті оренди (зокрема, невід’ємні поліпшення орендованого майна), орендар, в залежності від статусу і характеру таких робіт, повинен отримати згоду балансоутримувача (відповідного державного підприємства, на балансі якого перебуває об’єкт оренди) та орендодавця (територіального органу Фонду державного майна України), а у випадках, прямо передбачених статутом балансоутримувача, – також додатково згоду центрального органу виконавчої влади, до сфери управління якого належить балансоутримувач (далі – «орган управління»).

В свою чергу, законодавство про регулювання містобудівної діяльності передбачає, що для отримання дозволу органів державного архітектурно-будівельного контролю на реконструкцію / капітальний ремонт нерухомого майна (будівлі або споруди), що здійснюється особою, яка не є власником такого майна, в обов’язковому порядку надається згода власника на здійснення таких робіт.

В цьому аспекті до березня минулого року все працювало більш-менш злагоджено – в якості згоди власника на виконання будівельних робіт до органів ДАБК надавались наведені вище погодження, передбачені законодавством про оренду державного та комунального майна (а саме, погодження балансоутримувача / орендодавця / органу управління).

Втім, 18 березня 2020 року в рамках проведення чергової реформи у сфері містобудування набула чинності Постанова Кабінету Міністрів України № 218 від 13.03.2020р., якою були внесені істотні зміни до Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт.

Такими змінами, серед іншого, було передбачено, що згода власника майна на його реконструкцію / капітальний ремонт, що здійснюється іншою особою, повинна бути нотаріально завірена.

На перший погляд, логіка та мета таких нововведень є абсолютно очевидними та такими, що відповідають вітчизняним реаліям, – задля уникнення зловживань з боку недобросовісних замовників будівництва та мінімізації ризику порушень прав власників будівель та споруд.

Однак при затвердженні цих законодавчих змін не була врахована специфіка відносин, пов’язаних з орендою державного майна в Україні, зокрема, специфіка отримання передбачених законодавством погоджень щодо поліпшення такого майна.

Так, наведені вище згоди балансоутримувача / орендодавця / органу управління на здійснення поліпшень об’єкту оренди, передбачені законодавством про оренду державного та комунального майна, традиційно надаються зазначеними органами у формі відповідних листів, за підписом уповноважених керівників вказаних органів (зокрема, за підписом директора відповідного державного підприємства – балансоутримувача / керівника відповідного територіального органу Фонду державного майна України / відповідного міністра або заступника міністра чи керівника іншого центрального органу управління).

Постає очевидне питання – яким чином та у який спосіб орендар повинен забезпечити нотаріальне завірення підписів зазначених вище посадових осіб?

Для того, хто хоч трохи знайомий з реаліями роботи вітчизняних державних органів, зрозуміло, що вирішення цього питання є дуже непростим завданням.

Розглянемо описану проблему на конкретному прикладі.

Компанія, яка розташована, припустимо, в м. Одесі, орендує певні будівлі і споруди державної власності, розташовані, припустимо, в Одеському морському порту, і має намір здійснити реконструкцію чи капітальний ремонт таких об’єктів оренди. Зазначене державне майно перебуває у сфері управління відповідного центрального органу виконавчої влади, розташованого у м. Києві, припустимо, Міністерства інфраструктури України.

Які конкретні заходи повинен вжити вказаний орендар, перебуваючи в м. Одесі, щоб організувати процедуру нотаріального завірення підпису відповідного міністра у м. Києві? Зокрема, хто і яким чином повинен обирати нотаріуса, сплачувати за його послуги, домовлятися з міністром про конкретні дату, час та місце вчинення цієї нотаріально дії тощо?

Відповіді на всі ці питання у законодавстві відсутні.

Втім, не виконувати зазначену вище вимогу про нотаріальне засвідчення згоди власника орендованого майна теж неможливо, оскільки відповідно до Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, вказана нотаріальна згода включена до чек-листа прийняття документів у центрі надання адміністративних послуг для отримання дозволу на початок виконання будівельних робіт, і жодних виключень, які б дозволяли замовнику будівництва не подавати такий документ у ЦНАП, не передбачено.

У сучасних українських реаліях описана ситуація створює підґрунтя для корупційних зловживань. В результаті, замість створення прозорих умов отримання згоди державних органів на поліпшення орендованого державного майна отримуємо ще більшу «тінізацію» процедури надання такої згоди.

Зазначена проблема набуває ще більш абсурдного характеру у світлі того, що у відповідності до нового законодавства про оренду державного та комунального майна, зокрема, у відповідності до Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 3 червня 2020 р. № 483, всі відносини між приватними особами (зокрема, орендарями) та державою (зокрема, орендодавцями в особі відповідних територіальних органів Фонду державного майна України) з приводу оренди об’єктів державної та комунальної власності будуються через електронну торгову систему, застосування якої розпочалось з 01.10.2020 р. Функціонування електронної торгової системи забезпечує державне підприємство “Прозорро.Продажі”.

Зокрема, в електронній торговій системі повинні публікуватись всі передбачені орендним законодавством рішення уповноважених державних органів про надання згоди на здійснення відповідних будівельних робіт на об’єкті оренди.

При цьому, всі відомості, які публікуються в електронній торговій системі, є публічними та загальнодоступними, у зв’язку із чим необхідність у додатковому контролі шляхом нотаріального посвідчення згоди відповідного органу автоматично відпадає.

Вихід із описаної ситуації напрошується сам собою – необхідно внести зміни до Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, якими передбачити виключення із загального правила, а саме, скасувати необхідність нотаріального засвідчення згоди власника державного майна, переданого в оренду, на здійснення реконструкції / капітального ремонту такого майна його орендарем.

Хочеться сподіватись, що в найближчий час необхідність зазначених змін буде усвідомлена з боку представників центральної влади, що дозволить вирішити описану у цій статті колізійну проблему.