Некоторые особенности выполнения строительных работ на объекте государственного недвижимого имущества, переданном в аренду
В электронном аналитическом издании «Юрист & Закон» (https://uz.ligazakon.ua/) была опубликована статья руководителя практики инфраструктурных проектов ЮФ «АНК» Дмитрия Колодяжного о проблеме нотариального заверения согласий собственников навыполнение строительных работ на объектах государственного недвижимого имущества, переданного в аренду.
С полным текстом статьи предлагаем ознакомиться ниже.
А нужен ли нотариус? Некоторые особенности выполнения строительных работ на объекте государственного недвижимого имущества, переданном в аренду
Дмитрий Колодяжный,
руководитель практики инфраструктурных проектов ЮФ «АНК», адвокат
Одной из «болевых» точек отечественной правовой системы является то, что законодательные акты, регулирующие различные области общественных отношений, как правило, не гармонизированы между собой, в связи с чем на «пересечении» законодательного регулирования таких отраслей очень часто возникают коллизии и пробелы, которые не способствуют эффективности правоприменения.
Ярким примером поднятой проблемы является процедура выполнения строительных работ (например, реконструкции или капитального ремонта) на объекте недвижимого имущества государственной собственности, находящегося в аренде.
Так, указанная процедура регулируется двумя отраслевыми блоками законодательства: законодательством об аренде государственного и коммунального имущества и законодательством о регулировании градостроительной деятельности.
Что касается блока арендного законодательства, в частности Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» № 157-IX от 03.10.2019 г. и Порядка передачи в аренду государственного и коммунального имущества, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Украины от 3 июня 2020 № 483, то ими предусмотрено, что для получения права выполнять строительные работы на объекте аренды (в частности, неотъемлемые улучшения арендованного имущества), арендатор, в зависимости от статуса и характера таких работ, должен получить согласие балансодержателя (соответствующего государственного предприятия, на балансе которого находится объект аренды) и арендодателя (территориального органа Фонда государственного имущества Украины), а в случаях, прямо предусмотренных уставом балансодержателя, — также дополнительно согласие центрального органа исполнительной власти, к сфере управления которого принадлежит балансодержатель (далее — «орган управления»).
В свою очередь, законодательство о регулировании градостроительной деятельности предусматривает, что для получения разрешения органов государственного архитектурно-строительного контроля на реконструкцию / капитальный ремонт недвижимого имущества (здания или сооружения), которое осуществляется лицом, не являющимся собственником такого имущества, в обязательном порядке предоставляется согласие собственника на осуществление таких работ.
В этом аспекте до марта прошлого года все работало более-менее слаженно — в качестве согласия собственника на выполнение строительных работ в органы ГАСК предоставлялись приведенные выше согласования, предусмотренные законодательством об аренде государственного и коммунального имущества (в частности, согласование балансодержателя / арендодателя / органа управления).
Однако 18 марта 2020 г. в рамках проведения очередной реформы в сфере градостроительства вступило в силу Постановление Кабинета Министров Украины № 218 от 13.03.2020 г., которым были внесены существенные изменения в Порядок выполнения подготовительных и строительных работ.
Такими изменениями, среди прочего, было предусмотрено, что согласие собственника имущества на его реконструкцию / капитальный ремонт, выполняемый другим лицом, должно быть нотариально заверено.
На первый взгляд, логика и цель таких нововведений являются абсолютно очевидными и соответствующими отечественным реалиям, — во избежание злоупотреблений со стороны недобросовестных заказчиков строительства и минимизации риска нарушений прав собственников зданий и сооружений.
Однако при утверждении этих законодательных изменений не была учтена специфика отношений, связанных с арендой государственного имущества в Украине, в частности, специфика получения предусмотренных законодательством согласований по улучшению такого имущества.
Так, приведенные выше согласия балансодержателя / арендодателя / органа управления на осуществление улучшений объекта аренды, предусмотренные законодательством об аренде государственного и коммунального имущества, традиционно предоставляются указанными органами в форме соответствующих писем за подписью уполномоченных руководителей указанных органов (в частности, за подписью директора соответствующего государственного предприятия — балансодержателя / руководителя соответствующего территориального органа Фонда государственного имущества Украины / соответствующего министра или заместителя министра или руководителя другого центрального органа управления).
Возникает очевидный вопрос — каким образом и каким способом арендатор должен обеспечить нотариальное заверение подписей указанных выше должностных лиц?
Для того, кто хоть немного знаком с реалиями работы отечественных государственных органов, понятно, что решение этого вопроса является очень непростой задачей.
Рассмотрим описанную проблему на конкретном примере.
Компания, которая расположена, допустим, в г. Одессе, арендует определенные здания и сооружения государственной собственности, расположенные, допустим, в Одесском морском порту, и намерена осуществить реконструкцию или капитальный ремонт таких объектов аренды. Указанное государственное имущество находится в сфере управления соответствующего центрального органа исполнительной власти, расположенного в г. Киеве, допустим, Министерства инфраструктуры Украины.
Какие конкретные меры должен предпринять указанный арендатор, находясь в г. Одессе, чтобы организовать процедуру нотариального заверения подписи соответствующего министра в г. Киеве? В частности, кто и каким образом должен выбирать нотариуса, платить за его услуги, договариваться с министром о конкретной дате, времени и месте совершения этого нотариального действия и т.д.?
Ответы на все эти вопросы в законодательстве отсутствуют.
Впрочем, не выполнять указанное выше требование о нотариальном заверении согласия собственника арендованного имущества тоже невозможно, поскольку в соответствии с Порядком выполнения подготовительных и строительных работ, указанное нотариальное согласие включено в чек-лист принятия документов в центре предоставления административных услуг для получения разрешения на начало выполнения строительных работ, и никаких исключений, позволяющих заказчику строительства не подавать такой документ в ЦПАУ, не предусмотрено.
В современных украинских реалиях описанная ситуация создает почву для коррупционных злоупотреблений. В результате, вместо создания прозрачных условий получения согласия государственных органов на улучшение арендованного государственного имущества получаем еще большую «тенезацию» процедуры предоставления такого согласия.
Указанная проблема приобретает еще более абсурдный характер в свете того, что, в соответствии с новым законодательством об аренде государственного и коммунального имущества, в частности, в соответствии с Порядком передачи в аренду государственного и коммунального имущества, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Украины от 3 июня 2020 № 483, все отношения между частными лицами (в частности, арендаторами) и государством (в частности, арендодателями в лице соответствующих территориальных органов Фонда государственного имущества Украины) по поводу аренды объектов государственной и коммунальной собственности строятся через электронную торговую систему, применение которой началось с 01.10.2020 г. Функционирование электронной торговой системы обеспечивает государственное предприятие «Прозорро.Продажи».
В частности, в электронной торговой системе должны публиковаться все предусмотренные арендным законодательством решения уполномоченных государственных органов о предоставлении согласия на осуществление соответствующих строительных работ на объекте аренды.
При этом, все сведения, которые публикуются в электронной торговой системе, являются публичными и общедоступными, в связи с чем необходимость в дополнительном контроле путем нотариального удостоверения согласия соответствующего органа автоматически отпадает.
Выход из описанной ситуации напрашивается сам собой — необходимо внести изменения в Порядок выполнения подготовительных и строительных работ, которыми предусмотреть исключения из общего правила, а именно, отменить необходимость нотариального заверения согласия собственника государственного имущества, переданного в аренду, на осуществление реконструкции / капитального ремонта такого имущества его арендатором.
Хочется надеяться, что в ближайшее время необходимость указанных изменений будет осознана со стороны представителей центральной государственной власти, что позволит решить описанную в этой статье коллизионную проблему.