Ваш надійний лоцман в бурхливому морі законодавства

Земельна реформа

Станом на 11 жовтня 2019 р. у Верховній Раді зареєстровано п’ять законопроектів на виконання зняття мораторію на продаж землі і запуску земельної реформи:

1. № 21941, поданий аграрним комітетом Верховної Ради і депутатами партії «Слуга народу», комплексний законопроект щодо земельної реформи, який є базовим для розгляду парламентом

2. № 21952, поданий аграрним комітетом Верховної Ради і депутатами партії «Слуга народу» про електронні аукціони

3. № 21783, поданий Кабінетом Міністрів України, про регулювання обігу ринку землі

4. № 11014, поданий депутатом В. Новинським, про заборону відчуження сільгоспземель до проведення та встановлення результатів Всеукраїнського референдуму щодо купівлі-продажу земель сільгосппризначення.

Ю. Тимошенко було подано законопроект № 21835, аналогічний законопроекту № 1101 В. Новинського про проведення референдуму, однак, 01.10.2019 Ю. Тимошенко відкликала свій законопроект.

Також був відкликаний скандальний законопроект № 85816 від 09.07.2018 року «Про внесення змін до Закону України «Про оренду землі», який був спрямований на надання орендодавцям права розірвання договорів оренди в односторонньому порядку без згоди орендаря після зняття мораторію.

В даний час невідомо, який саме законопроект буде в підсумку прийнятий, оскільки тексти документів будуть обговорюватися депутатами різних політичних партій, аграріями, експертами. У цій консультації зупинимося на двох основних, з нашої точки зору, законопроектах.

Основні положення законопроекту № 2178, поданого Кабінетом Міністрів України.

1. Покупцями земель сільгосппризначення можуть бути:

– громадяни України

– юридичні особи України

– територіальні громади

– держава.

2. Обмеження концентрації земель у власності: не більше 0,5% в межах України і 15% в межах області.

3. Радою національної безпеки і оборони України можуть бути введені обмеження в придбанні землі особами, пов’язаними з країною-агресором Росією.

4. Особам надається право викупити надані їм в постійне користування або на праві довічного успадкованого права володіння земельні ділянки з розстрочкою на 5 років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці.

Комплексний законопроект № 2194, поданий аграрним комітетом Верховної Ради і депутатами партії «Слуга народу», який є базовим для розгляду парламентом.

У цій консультації зупинимося на основних його положеннях:

– право придбання землі у власність і в користування

– переважне право при відчуженні землі

– концентрація землі

– розпорядження землею

– функції контролю

– скорочення державного регулювання (дерегуляція) в сфері землеустрою

1. Право придбання землі у власність і в користування.

До переліку покупців землі, в тому числі земель сільгосппризначення, включені особи без громадянства, нерезиденти України фізичні та юридичні особи, із деякими обмеженнями для іноземних юросіб. Так, Кабінет Міністрів України наділяється повноваженнями забороняти придбання у власність земельних ділянок сільгосппризначення, розташованих ближче, ніж 30 км до державного кордону України для юридичних осіб, чий кінцевий бенефіціарний власник (контролер) є іноземцем або особою без громадянства.

Також вилучено обмеження щодо передачі в оренду землі сільськогосподарського призначення для ведення особистого сільського господарства іноземним юридичним особам.

Дарувати землі законопроектом пропонується виключно особам першого та другого ступеня споріднення (подружжя, батькам, дітям, братам, сестрам, дідусям, бабусям, прадіду, прабабці, онукам, правнукам, тіткам, дядькам).

Громадяни, які добросовісно, ​​відкрито і безперервно користуються земельною ділянкою протягом 15 років, але не мають документів, які б свідчили про наявність у них прав на цю земельну ділянку, можуть звернутися до відповідних органів з клопотанням про передачу її у власність або надання в користування. Придбання громадянами права на земельну ділянку за давністю користування здійснюється в порядку безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами в межах норм, визначених статтею 121 Земельного кодексу (для ведення особистого с / г господарства – не більше 2,0 га; для ведення садівництва – не більше 0, 12 га; для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах – не більше 0,25 га, в селищах – не більше 0,15 га, в містах – не більше 0,10 га); для дачного будівництва – не більше 0,10 га; для будівництва гаражів – не більше 0,01 га).

Землі державної власності за межами населених пунктів (крім земель, де розміщуються об’єкти держвласності) пропонується передати у власність територіальним громадам.

2. Переважне право при відчуженні землі.

Слід зазначити, що законопроект № 2194 підсилює права орендарів, закріплює і розвиває переважне право на землю.

У разі відчуження землі за договором купівлі-продажу або іншим договором власник землі зобов’язаний запропонувати цю землю особі, яка має переважне право.

Без згоди особи, яка має переважне право, може бути:

– відчужена земельна ділянка тільки в разі дарування особам 1 і 2 ступеня споріднення і звернення стягнення на предмет іпотеки банком (при цьому банки та інші фінансові установи, які набули право власності на землю сільськогосподарського призначення в порядку стягнення, зобов’язані здійснювати її відчуження на земельних торгах в протягом року).

– обміняні тільки земельні ділянки, розташовані в тому ж масиві земель сільгосппризначення.

Про намір продати земельну ділянку третій особі Орендодавець буде зобов’язаний повідомити Орендарю в письмовій формі цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення орендаря із зазначенням її ціни та інших умов, на яких земля продається.

Не допускається внесення землі в статутний капітал без згоди особи, яка має переважне право.

У разі продажу землі на аукціоні орендар має пріоритет, якщо його пропозиція є рівнозначним з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону.

Законопроект передбачає, що при посвідченні договорів на відчуження землі нотаріуси зобов’язані перевіряти дотримання переважного права, в разі продажу ділянки з порушенням цього права орендар може пред’явити до суду позов про переведення на нього прав і зобов’язань покупця. Одночасно з цим позивач зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

Пропонується закріплювати межі між земельними ділянками за згодою власників цих земельних ділянок, а витрати на установку суміжних меж несуть власники земельних ділянок у рівних частинах, якщо інше не встановлено угодою між ними.

Поділ, об’єднання земельної ділянки, що перебуває у заставі, здійснюється за згодою заставодержателя. Поділ, об’єднання земельної ділянки, що перебуває у користуванні, здійснюється за угодою землекористувачів. Згода на поділ земельної ділянки, об’єднання його з іншою земельною ділянкою посвідчується нотаріально.

Громадяни, яким належить право постійного користування, довічного успадкованого володіння ділянками державної та комунальної власності, призначених для фермерського господарства, а також орендарі, які придбали право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування, мають право на викуп цих земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до 5 років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких ділянок, без проведення торгів.

  1. Концентрація землі.

Площа земельної ділянки сільгосппризначення державної або комунальної власності, яка виставляється для продажу на торгах одним лотом, не може перевищувати 20 га.

Розмір землі сільгосппризначення, який передається громадянину в оренду для городництва обмежений 0,6 га.

Контроль над дотриманням обмежень по концентрації земель (не більше 0,5% в межах України і 15% в межах області) буде здійснити Антимонопольний комітет. Планується впровадити систему збору та аналізу даних, а також моніторингу земельних відносин на основі даних Держреєстру майнових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру, системи електронних торгів.

Розпорядження землею.

Скасовано повноваження Верховної Ради за погодженням зміни цільового призначення особливо цінних земель, вилучення земель для розміщення та обслуговування будівель і споруд дипломатичних представництв та консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних організацій.

Скасовано узгодження з Кабінетом Міністрів України продажу землі несільськогосподарського призначення державної та комунальної власності іноземним юридичним особам.

Сільські, селищні, міські ради передають землю у власність або оренду через земельні електронні аукціони через систему ProZorro.Продажі. При цьому, як зазначено вище, на земельних аукціонах одним лотом виставляються права на земельні ділянки площею до 20 га для надання можливості малим та середнім господарствам приймати в них участь.

Рішення про зміну цільового призначення земельних ділянок, що не відносяться до державної або комунальної власності, здійснюватиметься сільськими, селищними та міськими радами. Також органам місцевого самоврядування надані повноваження щодо затвердження планів детального планування території за межами населених пунктів.

Банки та інші фінансові установи, які набули право власності на землю сільськогосподарського призначення в порядку стягнення, зобов’язані здійснювати її відчуження на земельних торгах протягом року.

Функції контролю.

Пропонується позбавити Держземкадастр контролюючих функцій, а функція контролю за самовільним зайняттям земель передати сільським, селищним та міським радам, за екологічні порушення – Державної екологічної інспекції, інші контролюючі функції – облдержадміністраціям.

6. Скорочення державного регулювання (дерегуляція) в сфері землеустрою.

Пропонується ввести перевірку документації із землеустрою та оцінки земель за принципом «одного дотику» та «мовчазної згоди», де ця публічна перевірка повинна поєднуватися з контролем топологічної зв’язності і відсутності накладення кордонів, для чого вилучити з законодавства вимоги по зайвим видів погоджень документації (крім випадків встановлення і зміни меж адміністративно-територіальних одиниць) та скасувати державну експертизу документації із землеустрою. У випадках, коли раніше передбачалася обов’язкова державна експертиза, ввести добровільний незалежний контроль якості робіт із землеустрою з можливістю її рецензування сертифікованими інженерами-землевпорядниками зі стажем практичної роботи не менше двох років, які не брали участь в складанні цієї документації, а також експертними радами саморегулівних організацій в сфері землеустрою. В якості альтернативи державному контролю впроваджується страхування професійної відповідальності виконавців робіт.

Документація перевіряється один раз при внесенні даних до Державного земельного кадастру замість потрійної перевірки (при погодженні документації, при проведенні державної експертизи, при внесенні відомостей до Держземкадастру).

Пропонується ліквідувати поняття агрохімічного паспорта земельної ділянки.

Пропонується скасувати окрему процедуру видачі спеціальних дозволів на зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок як документів дозвільного характеру. Замість цього ввести загальне правило щодо визначення вимог щодо збереження поверхневого (родючого) шару ґрунту у будь-якій документації із землеустрою, проектні рішення якої передбачатимуть його порушення.

Скасувати окрему процедуру попереднього погодження матеріалів місця розташування об’єкта, який передбачається розмістити на земельній ділянці, оскільки вона повторює і дублює планувальні рішення по просторової композиції і параметрів забудови, які визначаються в містобудівної документації.

Надати можливість подачі заяви про внесення відомостей до кадастру в електронному вигляді. При цьому, державний кадастровий реєстратор, який буде вносити відомості буде визначатися автоматично за принципом випадковості.

Надання прямого доступу органів місцевого самоврядування до держземкадастр і посадові особи матимуть можливість надавати будь-які кадастрові відомості.

Надання документації із землеустрою та оцінки землі статусу публічних, відкритих і загальнодоступних даних. У реєстрі речових прав пропонується ввести нові зведення – ціна об’єкта.

1 http://w1.c1.rada.gov.ua/pls/zweb2/webproc4_1?pf3511=66970

2 http://w1.c1.rada.gov.ua/pls/zweb2/webproc4_1?pf3511=66972

3 http://w1.c1.rada.gov.ua/pls/zweb2/webproc4_1?pf3511=66948

4 http://w1.c1.rada.gov.ua/pls/zweb2/webproc4_1?pf3511=66374

5 http://w1.c1.rada.gov.ua/pls/zweb2/webproc4_1?pf3511=66955

6 http://w1.c1.rada.gov.ua/pls/zweb2/webproc4_2?pf3516=8581&skl=9