Ваш надёжный лоцман в бушующем море законодательства

Что нам теперь будет стоить дом построить?

Двенадцатого марта 2011 года вступил в силу Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности», предложенный на рассмотрение Кабинетом Министров Украины. По мнению авторов данного нормативного акта, они подготовили абсолютно новую законодательную базу в сфере строительства, а не переписали старые, еще советские, нормы, которые менялись с течением времени и по мере необходимости. Правительство даже назвало свой Закон «революцией».

Но так ли это на самом деле? Комментирует Закон «О регулировании градостроительной деятельности» юрист юридической фирмы «АНК» Алексей Любошец:

— Несмотря на громкие декларации, новые законодательные положения в большинстве своем дублируют уже существующие нормы, которые не исполняются как на государственном, так и на местном уровнях. По сути, Закон представляет собой новую редакцию существующего и много раз менявшегося Закона Украины «О планировании и застройке территорий», который определяет порядок осуществления деятельности, связанной со строительством и застройкой территорий объектами градостроительства любого назначения.

Так, Закон «О регулировании градостроительной деятельности» указывает, что для осуществления застройки территорий в населенном пункте необходимо разработать генеральный план, который должен содержать стратегию развития этого населенного пункта. Как и прежде, генплан является основным видом градостроительной документации на местном уровне, в него может быть включен план зонирования территории, который, впрочем, является отдельным видом градостроительной документации. Таким образом, законодатель ввел дополнительное понятие в градостроительной документации — план зонирования территории (зонинг), который представляет собой определенные условия и ограничения использования территорий. При этом порядка разработки, согласования и утверждения зонинга не существует.

Следует обратить внимание на то, что Закон оговаривает обязательное проведение общественных слушаний по генеральным и детальным планам населенных пунктов, а также планам зонирования территорий.

Также Закон предусматривает введение градостроительного кадастра, который содержал бы данные о существующей градостроительной документации, различные условия развития территорий, государственные строительные нормы и другую информацию. Градостроительный кадастр должен вестись с учетом данных земельного кадастра.

Закон «О регулировании градостроительной деятельности» чётко прописывает порядок проектирования и строительства объектов. Он предусматривает: получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; разработку проектной документации и ее экспертизу в установленных случаях; утверждение проектной документации; осуществление подготовительных и строительных работ; принятие объекта в эксплуатацию; регистрацию прав на объект.

Предполагается, что застройка приусадебных, дачных и садовых участков будет осуществляться на основании строительного паспорта, который определяет градостроительные условия размещения жилого дома не выше двух этажей и с площадью до 300 квадратных метров, а также хозяйственных строений, гаражей. Строительный паспорт предоставляется органом ГАСК бесплатно в течение 10 рабочих дней с момента получения заявления застройщика и пакета документов, перечень которых должен быть утвержден самим ГАСК. Проектирование на основании строительного паспорта осуществляется без получения градостроительных условий и ограничений.

Подход законодателя к определению перечня исходных данных для проектирования практически не изменился. Задание на проектирование составляется на основании градостроительных условий, ограничений и технических условий. Исходными данными также определяется вопрос паевого участия застройщика в развитии инфраструктуры населенного пункта. Срок выдачи технических условий ограничен 10 рабочими днями с момента регистрации заявления об их выдачи.

Что же касается проектной документации, как и прежде, предполагается ее разработка на основании требований законодательства Украины. Проектная документация не требует согласования с государственными органами, органами местного самоуправления и юридическими лицами, созданными такими органами. При этом в случаях, предусмотренных Законом, требуется проведение экспертизы проекта строительства, а его утверждение осуществляется после получения положительного заключения экспертизы (речь идет об объектах IV и V категорий сложности, объектах, сооружаемых на территориях со сложными техногенными, геологическими и инженерными условиями, объектах, строящихся с привлечением бюджетных средств).

Новый подход законодателя обнаруживается в вопросе возникновения права застройщика на выполнение строительных работ. Так, право на выполнение строительных работ возникает у застройщика после направления в адрес ГАСК уведомления о начале проведения строительных работ (для объектов, строящихся по строительному паспорту), регистрации ГАСК декларации о начале выполнения строительных работ (для объектов, относящихся к I-III категориям сложности) или после выдачи застройщику разрешения на выполнение строительных работ (для объектов IV и V категорий сложности).

Следует отметить, что в настоящее время к объектам IV категории сложности относятся многоэтажные — более 10 этажей — жилые дома, общежития, гостиницы 1-2 разрядов, школы, лицеи, университеты, банки, биржи, бизнес-центры, больницы, поликлиники, бассейны, катки, музеи, кинотеатры, универсамы, дома торговли, речные вокзалы, торговые центры, центры развлечений и досуга. К объектам V категории сложности относятся архитектурно и технически особо сложные объекты, например, многоэтажные жилые комплексы, театры, цирки, железнодорожные, аэро- и морские вокзалы, телецентры, храмы, спортивные центры.

Закон предполагает отмену необходимости получения разрешения на выполнение подготовительных работ. Такие работы могут проводиться застройщиком после получения права на земельный участок с уведомлением ГАСК о начале таких работ или же после получения разрешение на строительные работы.

Принятие в эксплуатацию объектов, относящихся к I-III категориям сложности, а также объектов, построенных на основании строительного паспорта, осуществляется путем регистрации ГАСК декларации застройщика о готовности объекта. Ввод в эксплуатацию объектов IV и V категорий сложности осуществляется на основании акта готовности с выдачей сертификата ГАСК.

В связи с принятием Закона «О регулировании градостроительной деятельности», Земельный кодекс Украины будет дополнен положениями о полномочиях исполнительных органов местных советов в сфере земельных отношений при отводе земель для градостроительных нужд, а также предлагается внести изменения в Законы Украины «Об инвестиционной деятельности», «Об основах градостроительства», «О пожарной безопасности», «Об обеспечении санитарного и эпидемиологического благополучия населения», «Об энергосбережении», «Об ответственности в сфере нарушения градостроительной деятельности», «Об архитектурной деятельности».

В заключение следует отметить, что Закон «О регулировании градостроительной деятельности», предусматривая некоторые изменения в процедуре планирования, проектирования, осуществления строительства и ввода готового объекта в эксплуатацию, а также сокращение сроков выполнения определенных действий, фактически не меняет основной подход к градостроительной деятельности, оставляя за местными властями возможность препятствовать осуществлению проектирования и строительства, саботируя утверждение необходимых документов.

При этом «революционных» изменений, которые были анонсированы правительством при подаче законопроекта на рассмотрение парламенту, Закон, по мнению специалистов, не содержит.

___________________________________________________________________

Источник: http://www.vo.od.ua/rubrics/pravo-i-nalogi/17270.php