Ваш надійний лоцман в бурхливому морі законодавства

Наслідки недійсності правочину з продажем нерухомості.

З прийняттям нового Податкового кодексу України (надалі – «ПКУ») трохи змінились порядки виплати і ставок податків, у тому числі і податку на прибутки фізичних осіб, які пов’язані з продажем об’єктів нерухомості.
По-перше, відповідно до нового ПКУ, продажем визнається будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомості, окрім їхнього наслідування або дарування.
На підставі цієї норми, продажем нерухомості визнається також і перехід права власності шляхом прийняття відповідного рішення суду.
По-друге, відповідно до ст. 172 ПКУ не оподатковується прибуток від продажу об’єктів нерухомості не частіше одного разу в межах податкового року, і які знаходяться у власності відповідного громадянина не менше 3 років.

Іншими словами, оподаткування прибутку від продажу нерухомості закон ставить у залежність від двох факторів:
1)   продаж нерухомості один раз впродовж податкового року;
2)  перебування такої нерухомості у власності не менше, ніж 3 роки до моменту продажу.

Примітка: у розумінні цієї статті, нерухомістю визнається житловий будинок, квартира або її частина, кімната, садовий (дачний) будинок (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди і будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельна ділянка, яка не перевищує норми безкоштовної передачі (10 соток), відповідно до ст. 121 Земельного кодексу України.

Дохід, отриманий від продажу нерухомості у другий і наступний рази оподатковується за ставкою 5%.
Дохід, отриманий від продажу нерухомості, не вказаної вище, а також від продажу об’єктів незавершеного будівництва також оподатковується за ставкою 5%.
Звертаємо Вашу увагу на те, що ПКУ не містить інформацію про дохід, отриманий вперше за податковий рік, але від продажу об’єкту нерухомості, який знаходиться у власності продавця менше трьох років.
Скоріше за все, дохід від операцій з такого продажу також підпадає під ставку податку 5%.

У такому випадку необхідно звернути увагу на ту категорію осіб, які володіють нерухомістю на підставі біржових договорів.
Так, дуже розповсюджена форма договорів, яка мала місце в кінці 90-х років, а саме, так зване, «біржове посвідчення» договорів у розумінні діючого Цивільного кодексу України (надалі – «ЦКУ») є неналежною формою.
Зокрема згідно зі ст. 220 ЦКУ, у випадку недотримання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення такий договір є нікчемним.
Якщо сторони домовились щодо усіх існуючих умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулось повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір недійсним. У такому випадку наступне нотаріальне посвідчення договору не потрібне.
В рамках цієї статті при посвідченні договорів купівлі-продажу додатково до основного пакету правовстановлюючих документів на нерухомість нотаріуси вимагали рішення суду про визнання біржового договору недійсним.

З іншого боку, відповідно до п. 3 ст. 334 ЦКУ, право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набуття чинності рішення суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Таким чином, виникає ситуація, при якій власник нібито володіє нерухомістю впродовж багатьох років, але формально, у розумінні діючого законодавства України, вважається повноправним власником з моменту набуття чинності рішення суду про визнання біржового договору дійсним.
Можна із впевненістю сказати, яка ставку податку у такому випадку вимагатиме податкова інспекція до оплати продавцем при нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу – все ті ж 5 відсотків.
Згідно зі ст. 172.5 ПКУ, сума податку визначається і самостійно виплачується через банківські установи:
1)  особою, яка продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, – до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни;
2) особою, у власності якої знаходився об’єкт нерухомості, відчужений за рішенням суду про зміну власника і про перехід права власності на таке майно.

Фізична особа зобов’язана відобразити дохід від такого відчуження у річній податковій декларації.
За останній час автори все більше уваги приділяють постулатам нового Податкового кодексу України, в результаті чого зовсім непоміченими залишились суттєві зміни до цивільного законодавства, зокрема, у статті, пов’язаній з наслідками недійсності таких правочинів.

Так, відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦКУ у новій редакції, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави й суспільства, його моральним підвалинам.
У свою чергу, пунктом 23 ст. 2 Бюджетного кодексу України визначено, що доходи бюджету – податкові, неподаткові й інші надходження на безповоротній підставі, стягнення яких передбачено законодавством України (включаючи трансфери, плату за адміністративні послуги, власні надходження бюджетних установ).
Згідно з ч. 2 ст. 9 вказаного Кодексу, податковими надходженнями визначені встановлені законами України про оподаткування загальнодержавні податки і збори (обов’язкові платежі) та місцеві податки і збори (обов’язкові платежі).
Таким чином, податок з доходів фізичних осіб є загальнодержавним податком, який поповнює державний бюджет України. Відповідно, добросовісна виплата такого податку з боку платника є безумовним інтересом держави, а його зниження – діями, які суперечать таким інтересам.

Звертаємо увагу, що укладення договору купівлі-продажу по балансовій державній вартості об’єкту нерухомості (яка вказується у витязі МБТІ), замість реальної ринкової ціни тягне за собою навмисне зниження виплати податку і дає підстави податковим органам вимагати визнання такого договору недійсним як правочину, який здійснено з метою, що суперечить інтересам держави.

Що стосується правових наслідків визнання недійсності правочину, здійсненого з метою, що суперечить інтересам держави, то вони викладені у новій редакції ст. 228 ЦКУ, а саме частина 3 передбачає: «У разі недодержання вимоги щодо відповідності правочину інтересам держави і суспільства, його моральним засадам такий правочин може бути визнаний недійсним. Якщо визнаний судом недійсний правочин було вчинено з метою, що завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, то при наявності умислу у обох сторін – в разі виконання правочину обома сторонами – в дохід держави за рішенням суду стягується все одержане ними за угодою, а в разі виконання правочину однією стороною з іншої сторони за рішенням суду стягується в дохід держави все одержане нею і все належне – з неї першій стороні на відшкодування одержаного. При наявності умислу лише у однієї із сторін все одержане нею за правочином повинно бути повернуто іншій стороні, а одержане останньою або належне їй на відшкодування виконаного за рішенням суду стягується в дохід держави.»