Ваш надійний лоцман в бурхливому морі законодавства

Використання територій у морських портах в світлі розмежування земель державної та комунальної власності

Закон про розмежування земель повністю перерозподіляє повноваження по розпорядженню портовими землями, передаючи їх районним і обласним державним адміністраціям.

Земельне питання традиційно відноситься до числа проблемних питань, пов’язаних з функціонуванням вітчизняної портової галузі. Ця проблема випливає з більш глобальної, яка стосується усієї сфери земельних правовідносин — проблеми розмежування земель державної та комунальної власності.

6 вересня цього року Верховною Радою України був прийнятий закон «Про внесення змін в деякі законодавчі акти України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» (Закон про розмежування земель). Закон вже був підписаний Президентом і набрав чинності 1 січня 2013 року.

З точки зору земельних правовідносин, усі території, які сьогодні знаходяться у фактичній експлуатації морських портів, можна розділити на дві категорії:

– території, які наділені усіма юридичними властивостями земельних ділянок, передбаченими законодавством (тобто мають правовий статус земельних ділянок);
– так звані «штучно створені території», які у світлі сьогоднішніх положень земельного законодавства умовно можна назвати земельними ділянками.

Оскільки ця процедура використання штучно створених територій на сьогоднішній день належним чином не врегульована у цій статті буде розглянуто особливості правового регулювання використання виключно тих портових територій, які наділені статусом земельних ділянок.

Розділяй і користуйся

Щодо процедури використання портових земельних ділянок ключовим питанням є питання визначення органу, вповноваженого розпоряджатися такими земельними ділянками.

На сьогоднішній день процес розмежування земель державної та комунальної власності не завершений, тому вищевказане питання регулюється пунктом 12 Перехідних положень Земельного кодексу (ЗК) України. Відповідно до положень названого кодексу повноваження щодо розпорядження землями тимчасово розподіляються за територіальним принципом: усі землі в межах населених пунктів знаходяться у розпорядженні органів місцевого самоврядування, а за межами — у розпорядженні органів виконавчої влади.

Такий підхід найчастіше є причиною виникнення земельних суперечок у тих регіонах, де не затверджені чіткі кордони населених пунктів і не врегульовано питання щодо включення або невключення території того чи іншого порту в межу відповідного населеного пункту. Наслідком таких суперечок є відсутність можливості здійснювати землекористування портовими територіями у передбачених земельним законодавством формах.

Зокрема з точки зору оформлення прав землекористування, усі портові землі можна умовно розділити на дві групи:

– земельні ділянки, які були відведені і виділені в натурі у встановленому законом порядку. Відомості про них містяться в системі Державного земельного кадастру, а самі ділянки знаходяться у постійному користуванні портів на підставі актів на постійне користування землею;
– землі, які знаходяться у фактичній експлуатації портів, хоча в натурі не відведені і право користування якими документально не оформлене.

Земельні ділянки першої групи знаходяться в експлуатації і користуванні морських портів (як державних підприємств) повністю на законних підставах. Разом з тим, згідно із положеннями ЗК України, передача таких земель у користування (наприклад, в оренду) приватним суб’єктам хоча й передбачена законом, проте можлива виключно після припинення права користування порту цією ділянкою. Рішення про припинення прав порту на відповідну земельну ділянку приймає орган, вповноважений розпоряджатись відповідною земельною ділянкою.

Що ж до другої групи портових земель, варто відзначити, що de jure законні права на використання таких земельних ділянок у портів відсутні, що може послужити формальною основою для відведення таких ділянок у користування третім особам (і до таких спроб час від часу вдаються). Разом із тим, оскільки порти фактично експлуатують подібні землі і претендують на свої права щодо них, ці спроби у більшості випадків призводять до виникнення судових суперечок.

Розмежування за новим законом

Що стосується основних аспектів використання портових земель згідно із Законом про розмежування земель, то в першу чергу варто відзначити, що вказаний закон встановив остаточне розмежування земель державної та комунальної власності. Зокрема, до державних земель серед іншого, відносяться усі землі, що знаходяться у постійному користуванні державних підприємств, і землі, зайняті об’єктами, що знаходяться у державній власності (незалежно від місця розташування). Отже, усі портові землі повинні належати до земель державної власності.

При цьому повноваженнями щодо розпорядження державними землями наділяються органи виконавчої влади залежно від місця розташування земельної ділянки:

-якщо ділянка знаходиться в межах села, селища, міста районного значення, то розпоряджається ним районна державна адміністрація;
-якщо ділянка знаходиться в межах міста обласного значення або за межами населеного пункту, розпоряджатися ним буде обласна державна адміністрація.

Таким чином, після набуття Законом про розмежування земель чинності повинен пройти ключовий перерозподіл повноважень з розпорядження портовими землями: якщо сьогодні повноваження щодо відведення у користування таких земель у більшості випадків належать органам місцевого самоврядування, то згідно із вказаним законом ці повноваження повинні будуть перейти до районних і обласних державних адміністрацій.

Разом із тим, такі правила розподілу повноважень з розпорядження портовими земельними ділянками зможуть бути введені в дію тільки після того, як право державної власності на відповідні земельні ділянки буде зареєстровано (оскільки це напряму передбачено Перехідними положеннями Закону про розмежування земель). При цьому Законом про розмежування земель передбачені два можливих сценарії реєстрації права державної власності на землю.

Так, якщо відомості щодо земельної ділянки вже містяться в системі Державного земельного кадастру, то реєстрація права державної власності на таку ділянку повинна здійснюватися за заявою органу, вповноваженого розпоряджатись такою ділянкою (тобто за заявою відповідної районної або обласної державної адміністрації). Якщо ж відомості щодо земельної ділянки в системі Державного земельного кадастру відсутні, то реєстрація права державної власності повинна передувати процедурі землевідведення. При цьому рішення про розробку і затвердження проектів землевідведення прийматимуть органи залежно від місця розташування землі в межах населених пунктів — органи місцевого самоврядування, а за межами — органи виконавчої влади.

Виходячи з вищеописаної процедури, передбаченої Законом про розмежування земель, можна спрогнозувати певні складнощі в процесі відведення у користування раніше не зареєстрованих в Державному земельному кадастрі портових земель, розташованих в межах населених пунктів. Так, для того, щоб зареєструвати право державної власності на таку земельну ділянку і в подальшому передати її у користування, необхідно буде пред’явити рішення місцевої ради про розробку і затвердження землевпоряджувальної документації з відведення землі. Проте місцеві ради, не будучи зацікавленими у виконанні описаної процедури (оскільки за підсумками її завершення портові землі будуть закріплені за державою, а не за територіальною громадою), навряд чи надаватимуть активне сприяння у цьому питанні.

Більш того, з положень Закону про розмежування земель випливає, що всі землі, розташовані в межах населених пунктів, окрім тих, які знаходяться у постійному користуванні державних органів, установ, підприємств, і тих, на яких розміщені державні об’єкти нерухомості, відносяться до комунальної власності. Керуючись цими положеннями, місцеві ради можуть претендувати на оформлення права комунальної власності на такі земельні ділянки, розташовані в межах населених пунктів, які знаходяться у фактичній експлуатації порту, але на яких не розміщені портові об’єкти нерухомості та які не закріплені за портом документально, що, зрозуміло, призведе до виникнення земельних суперечок між органами місцевого самоврядування і морськими портами.

Таким чином, Закон про розмежування земель хоча й передбачив остаточне розмежування усіх земельних ділянок державної та комунальної власності, проте не врегулював усі суперечливі питання, які виникають у процесі використання портових земель.